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房車寶傭金發(fā)放規(guī)則
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第七百零三條 租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。
第七百零四條 租賃合同的內(nèi)容一般包括租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。
第八百一十一條 承運人應(yīng)當(dāng)在約定期限或者合理期限內(nèi)將旅客、貨物安全運輸?shù)郊s定地點。
第八百一十二條 承運人應(yīng)當(dāng)按照約定的或者通常的運輸路線將旅客、貨物運輸?shù)郊s定地點。
恒大拋售166億資產(chǎn)引發(fā)熱議,公司目前的境況如何?
2021年8月31日,中國恒大發(fā)布半年報,今年上半年實現(xiàn)營業(yè)收入2226.9億元,同比下降16.5%;凈利潤104.99億元,同比下降28.87%。其中,房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)虧損41億元。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為,恒大利潤下降與打折賣房有關(guān),恒大自去年2月開始推行“網(wǎng)上賣房”及持續(xù)多次推出階段性特大優(yōu)惠措施,借此大力促銷刺激收回現(xiàn)金流。借助大規(guī)模降價促銷,恒大得以快速回籠資金,數(shù)據(jù)顯示,恒大有息負(fù)債較去年3月底下降約3000億元,凈負(fù)債率已降至100%以下,實現(xiàn)一條紅線變綠。此外,為緩解流動性壓力,截至8月27日,恒大處置了包括恒騰網(wǎng)絡(luò)、盛京銀行、恒大冰泉、深圳高新投和5個地產(chǎn)項目等股權(quán),合計出售總代價166億元。
“以價換量”賣房降負(fù)債數(shù)據(jù)顯示,2021年上半年,恒大錄得銷額3567.9億元,同比增長2.3%;合約銷售面積4301.4萬平方米,同比增長11.4%;回款3211.9億元,同比增長2.9%。
業(yè)績方面,2021年上半年實現(xiàn)營業(yè)收入2226.9億元,同比下降16.5%;凈利潤104.99億元,同比下降28.87%。其中,其中恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司和恒大童世界集團(tuán)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)凈虧損41億元,新能源汽車業(yè)務(wù)凈虧損49億元。
若按截至7月底的最新數(shù)據(jù)計算,今年恒大前7月累計銷售額達(dá)4005.6億元,銷售面積4844.9萬平方米,銷售增幅可觀,但成交均價錄得近年新低。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,恒大的地產(chǎn)業(yè)務(wù)陷入虧損,主要跟打折賣房回款有關(guān)據(jù)了解,去年2月份疫情爆發(fā),恒大便在全國范圍內(nèi)啟動75折大優(yōu)惠,隨后為了大力回籠資金降負(fù)債,又多次推出針對特定產(chǎn)品的階段性特大優(yōu)惠措施,借此大力促銷刺激現(xiàn)金流,導(dǎo)致地產(chǎn)主業(yè)虧損41億元。
市場人士表示,恒大的業(yè)績報告凸顯了當(dāng)下房企的普遍現(xiàn)狀,近年房地產(chǎn)業(yè)整體下行,“房住不炒”下房價提升空間有限,加上“三道紅線”重壓,房企為求去化降負(fù)債,不得不以價換量,勢必對利潤產(chǎn)生一定影響。
盡管盈利水平下降,但“活下去”顯然更重要。借助大規(guī)模降價促銷,恒大得以快速回籠現(xiàn)金,大幅緩解債務(wù)壓力。根據(jù)半年報,恒大自去年3月全面實施“高增長、控規(guī)模、降負(fù)債”新戰(zhàn)略。截至今年6月底,恒大有息負(fù)債較去年3月底下降約3000億元,凈負(fù)債率已降至100%以下,實現(xiàn)一條紅線變綠。
截至6月末,恒大有息負(fù)債5717.75億元,其中,一年內(nèi)到期負(fù)債為2400.49億元,該集團(tuán)存款余額1616.27億元,其中,受限制現(xiàn)金748.55億元。值得注意的是,恒大截至6月30日,共有土儲項目778個,總規(guī)劃建筑面積達(dá)到2.14億平方米,此外還擁有146個舊改項目,其中在寸金寸土的大灣區(qū)就占有131個(深圳62個)。
值得一提的是,根據(jù)港交所披露文件,8月26日,股東香港大亨劉鑾雄、陳凱韻夫婦以2830萬港元出售631萬股中國恒大股票。
賣百億資產(chǎn)改善流動性實際上,今年上半年尤其是6月以來,恒大陸續(xù)爆發(fā)負(fù)面輿情,加速了該公司出售資產(chǎn)的步伐。今年6月7日,恒大主動發(fā)布聲明稱,公司生產(chǎn)經(jīng)營一切正常,個別項目公司存在極少量商票未及時兌付的情況,集團(tuán)高度重視并安排兌付;7月,恒大爆發(fā)出與廣發(fā)銀行宜興支行的糾紛,后續(xù)雙方和解;8月17日,恒大曝出旗下恒大地產(chǎn)集團(tuán)“換帥”消息。
8月19日,央行和銀保監(jiān)會約談恒大集團(tuán)。央行、銀保監(jiān)會指出,恒大集團(tuán)作為房地產(chǎn)行業(yè)的頭部企業(yè),必須認(rèn)真落實中央關(guān)于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的戰(zhàn)略部署,努力保持經(jīng)營穩(wěn)定,積極化解債務(wù)風(fēng)險,維護(hù)房地產(chǎn)市場和金融穩(wěn)定;依法依規(guī)做好重大事項真實信息披露,不傳播并及時澄清不實信息。
8月20日凌晨,恒大回應(yīng)稱,將全面落實約談要求,切實履行企業(yè)主體責(zé)任等,并以最大決心、最大力度保持公司經(jīng)營穩(wěn)定,化解債務(wù)風(fēng)險,維護(hù)房地產(chǎn)市場和金融穩(wěn)定。
實際上,外界的擔(dān)心都直指恒大的流動性問題。在半年報中,針對外界對其流動性的關(guān)注,恒大在公告中披露了近期一系列的改善措施,以保證項目開發(fā)的正常運作,券商中國記者注意到,初步統(tǒng)計上半年處置資產(chǎn)至少賣了165.6億元。
具體措施包括:總金額32.5億元出售恒騰網(wǎng)絡(luò)11%股份,回收現(xiàn)金約11.8億港元;出售盛京銀行1.9%股份,總金額10億元;出售深圳市高新投7.08%股權(quán),總金額約10.4億元;出售恒大冰泉49%股權(quán),總金額約20億元;出售5個地產(chǎn)項目股權(quán)及非核心資產(chǎn),總代價約92.7億元。
值得一提的是,恒大在半年報中透露,集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)中,造成延遲支付供貨商和工程款情況,導(dǎo)致部分相關(guān)項目停工。目前在政府的協(xié)調(diào)支持下,集團(tuán)正在積極與供貨商及建筑承包商洽談爭取該等項目復(fù)工。
為了解決供應(yīng)商和承包商付款問題,恒大向供應(yīng)商即承包商出售了物業(yè)單位以抵扣部分欠款,總金額為251.7億元。
恒大在半年報中表示,恒大將采取包括調(diào)整項目開發(fā)時間表、嚴(yán)控成本、大力促銷、出售股權(quán)和資產(chǎn)(不限于物業(yè)、酒店及其他物業(yè))以及引入投資者增加集團(tuán)及附屬公司股本,爭取進(jìn)一步改善流動性,舒緩資金壓力和削減債務(wù)。
下一步出售物業(yè)與汽車股權(quán)可以預(yù)見的是,恒大出售旗下資產(chǎn)的步伐仍將繼續(xù)。恒大在半年報中表示,將繼續(xù)接觸潛在的投資者,商討出售恒大汽車和恒大物業(yè)的部分股份。除了中國恒大,旗下恒大物業(yè)和恒大汽車也均披露了上半年業(yè)績,其中,恒大物業(yè)業(yè)績可圈可點。
數(shù)據(jù)顯示,恒大物業(yè)上半年實現(xiàn)營業(yè)收入78.73億元,同比大增68.3%;毛利潤29.39億,同比大增68.7%;凈利潤19.34億,同比大增68.6%,各項核心指標(biāo)處于行業(yè)領(lǐng)先水平。
據(jù)了解,恒大物業(yè)業(yè)績大幅增長背后,得益于規(guī)模的高速擴張。截至上半年,恒大物業(yè)合約面積達(dá)8.1億㎡,同比增長58%;在管面積達(dá)4.5億㎡,同比增長77%;業(yè)務(wù)范圍擴展至全國317個城市,覆蓋320萬戶業(yè)主。
增值服務(wù)爆發(fā)式增長是恒大物業(yè)另一大亮點:上半年恒大物業(yè)社區(qū)增值服務(wù)收入11.39億,同比大增83%,其中家居美裝收入更是大增873%。此外,恒大物業(yè)與騰訊、商湯科技等巨頭聯(lián)手打造智慧云平臺,探索平臺輸出服務(wù)模式,持續(xù)提升盈利能力。
恒大汽車方面,則由于技術(shù)收購和持續(xù)的研發(fā)投入,導(dǎo)致上半年虧損幅度擴大數(shù)據(jù)顯示,恒大汽車上半年營收69.2億元,同比增長53.5%;虧損48.22億元,較2020年同期虧損擴大96.25%。恒大解釋,陷入虧損主要因為健康業(yè)務(wù)毛利減少,另外,正處于拓展系能源汽車業(yè)務(wù)的投入階段,新能源汽車業(yè)務(wù)的市場推廣費用及研發(fā)投入增加。
據(jù)透露,截至目前,恒大收購核心技術(shù)及研發(fā)費用已達(dá)271億元,在去年末249 億元的龐大基礎(chǔ)上再度加碼。據(jù)了解,目前恒馳1、恒馳3、恒馳5、恒馳6、恒馳7五款車正進(jìn)行夏季測試并已接近收官,恒馳處于量產(chǎn)沖刺階段,這意味著,堅持自主設(shè)計與正向研發(fā)的恒大汽車,能否俘獲用戶與市場,答案將很快揭曉。
濟(jì)寧悅瓏灣二期爛尾嗎
爛尾了。濟(jì)寧恒大悅瓏灣是恒大集團(tuán)的樓盤,但是由于資金鏈斷裂而導(dǎo)致爛尾了,沒有企業(yè)愿意接受濟(jì)寧恒大悅瓏,因此濟(jì)寧恒大悅瓏灣仍然處于擱置狀態(tài),由此得知濟(jì)寧悅瓏灣二期已經(jīng)爛尾了。恒大集團(tuán)是“多元產(chǎn)業(yè)+數(shù)字科技”的世界500強企業(yè)集團(tuán),旗下?lián)碛泻愦蟮禺a(chǎn)、恒大新能源汽車、恒大物業(yè)、恒騰網(wǎng)絡(luò)、房車寶、恒大童世界、恒大健康、恒大冰泉等八大產(chǎn)業(yè),為數(shù)億用戶提供全方位服務(wù)恒大總資產(chǎn)2.3萬億,年銷售規(guī)模超7000億,累計納稅超3000億,慈善公益捐款超185億。
壟斷陰影未除,失去左暉的貝殼還能走多遠(yuǎn)?
作者|劉工昌5月19日貝殼公布了2021年一季度財報。
財報顯示,截至3月31日,貝殼的營業(yè)收入為207億元,同比增長190.7%,凈利潤10.59億元,調(diào)整后凈利潤為15.02億元。在住房交易上,貝殼一季度總交易額(GTV)為10696億元,同比增長224.2%,其中,二手房6734億元,同比增長244.2%,一手房3434億元,同比增長194.9%,其他業(yè)務(wù)527億元,同比增長197.3%。
結(jié)合2020年全年財報來看,總交易額34991億元,凈收入705億元,與2019年相比增幅都在50%以上,而調(diào)整后的凈利潤為57.20億元,同比增長245.4%。
這意味著貝殼從去年至今,一直處于業(yè)績大增的狀態(tài)。放眼全行業(yè),以全國房屋交易額計算,2019年貝殼的市占率為9.5%,而主要競爭對手中原地產(chǎn)、我愛我家、樂有家為代表的主流經(jīng)紀(jì)公司市占率分別僅為4.3%、1.9%、1.3%,與貝殼差距原拉越大。
貝殼到今天是怎么來的呢?
貝殼作為一個公司的名字正式出現(xiàn)只有7年,但它背后的載體鏈家的誕生則有了一段并不算短的 歷史 。
1992年左暉從北京化工大學(xué)計算機專業(yè)畢業(yè),在北京奔波軟件銷售,后來又做了保險,有了一定的積蓄。2000年8月,左暉成立北京鏈家房地產(chǎn)展覽展示中心,首創(chuàng)個人購房房展會。2001年11月12日,左暉成立鏈家地產(chǎn)。此后幾年,鏈家發(fā)展一直出于不溫不火之中。
2005年,“國八條”的出臺,使得房地產(chǎn)行業(yè)第一次呈現(xiàn)行業(yè)趨冷,使得中間銷售階層的房屋中介紛紛倒閉,左暉的鏈家卻趁機逆勢擴張,迅速躋身主流中介企業(yè)中。
以樓盤字典打造行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)
2008年,左暉雇了幾百號人,不計成本地到30多個城市的小區(qū)數(shù)房子。
在虛假信息充斥市場的2012年,左暉高調(diào)提出提出“100%真房源”:真實存在、真實在售、真實價格。
然而,這次“逆行”讓鏈家連續(xù)損失了3個月。但也如左暉所篤定的,“100天后這些客戶又會回來。問題在于,你能否堅持并忍受100天。
貝殼曾在全國上百個城市同步發(fā)起過一場“全民較真計劃”,對于虛假房源舉報核實的,獎勵舉報者100元。此后,貝殼宣布天津、寧波等地真房源率達(dá)到了96%,貝殼通過房源VR化和樓盤字典給房源建立“身份證”的方式確保房源信息。
為什么鏈家要如此大張旗鼓的追求“100%真房源”呢?
左暉等人認(rèn)識到,“互聯(lián)網(wǎng)對傳統(tǒng)企業(yè)的改造,底層的沖突存在于互聯(lián)網(wǎng)精神與傳統(tǒng)企業(yè)秩序之間。而‘真房源’本質(zhì)上就是信息對稱,實現(xiàn)了這一點,權(quán)力便從傳統(tǒng)組織轉(zhuǎn)移到了系統(tǒng)和數(shù)據(jù)?！?
由此,“樓盤字典”的概念被推出并在鏈家內(nèi)部不斷升級。2020年加入的彭永東很好地解釋了背后的邏輯,“在這個行業(yè)里面,有房子、客戶、經(jīng)紀(jì)人這三方。所有數(shù)據(jù)必須有一個最初的載體,而最好的載體就是物理不動的房子?！?
“這不是偶然的行動,而是戰(zhàn)略性的判斷,鏈家當(dāng)時的目標(biāo)就是要做中國房地產(chǎn)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫,它收錄了包括房源房間門牌號、標(biāo)準(zhǔn)戶型圖、屬性信息、配套設(shè)施信息、 歷史 業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)等多維度信息?！敝槿耸拷榻B。
2014年6月,鏈家便成立了專門的數(shù)據(jù)中心,提供二手房、新房、租房、旅居房產(chǎn)、海外房產(chǎn)等房產(chǎn)交易服務(wù),并擁有業(yè)內(nèi)獨有的房屋數(shù)據(jù)、人群數(shù)據(jù)、交易數(shù)據(jù),以數(shù)據(jù)技術(shù)驅(qū)動服務(wù)品質(zhì)及行業(yè)效率的提升。此后,“樓盤字典”不斷升級,2018年2月28日,歷經(jīng)數(shù)年準(zhǔn)備的貝殼找房悄然上線,端出了國內(nèi)數(shù)據(jù)量最大、覆蓋面最廣、維度最全面的房屋信息數(shù)據(jù)庫“樓盤字典”,以及在鏈家內(nèi)部已經(jīng)驗證的ACN機制,向全行業(yè)開放。
2019年,彭永東參加了中國發(fā)展高層論壇。他在會上提出:“行業(yè)的進(jìn)化即標(biāo)準(zhǔn)的進(jìn)化,對于房產(chǎn)服務(wù)業(yè)來說,就是物的標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)和人的標(biāo)準(zhǔn)的進(jìn)步?！辈⑽铩⒎?wù)、人定義為居住服務(wù)業(yè)三大要素。
到2019年年初,鏈家記錄在庫的真實房屋突破1.85億,覆蓋中國325個城市的45萬個小區(qū)。到了2020年貝殼找房4.0時代,公司進(jìn)一步通過“蟻巢”智能集采系統(tǒng)確保了“樓盤字典”的真實性,相應(yīng)的樓盤數(shù)據(jù)的豐富程度由100多個字段擴展到433個字段來定義一套房屋。與此同時,每套房源的身份ID也保證了信息的統(tǒng)一和真實。
鏈家推出的“樓盤字典”解決了物的標(biāo)準(zhǔn)——真實,房源信息的真實。鏈家認(rèn)為,這應(yīng)是房地產(chǎn)交易的基礎(chǔ)。
打造標(biāo)準(zhǔn)背后的規(guī)則
對貝殼來說,如果說“樓盤字典”解決了物的標(biāo)準(zhǔn)的話,那么,ACN(經(jīng)紀(jì)人合作網(wǎng)絡(luò))解決的就是服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)和人的標(biāo)準(zhǔn)背后的規(guī)則問題。
2007年,鏈家引入了SE系統(tǒng)(SaleEfficiency),保證經(jīng)紀(jì)人完成從房源錄入、過程管理到成交撤單的所有環(huán)節(jié),讓公司對整個過程進(jìn)行監(jiān)督和風(fēng)險管控。
經(jīng)紀(jì)人合作網(wǎng)絡(luò)(ACN)就是典型案例,其核心邏輯是拆流程、分利益、立規(guī)則。具體來看,鏈家把房源交易的各個環(huán)節(jié)拆分,每個環(huán)節(jié)對應(yīng)房源錄入人、鑰匙的持有人、房子的帶看人、客源成交人等,每個角色都會根據(jù)不同的貢獻(xiàn)在ACN的制度下得到相應(yīng)的利益分成。
“從本質(zhì)上來看,ACN的合作機制把幫助客戶的簽約過程切分成了10個環(huán)節(jié),基本上每一筆交易的背后都會有四五個經(jīng)紀(jì)人的角色分擔(dān)了這10個環(huán)節(jié)的工作,并按照不同的貢獻(xiàn)獲得各自的收入。”
如果說確立以真實房源為交易標(biāo)準(zhǔn),是鏈家為良莠不齊的房產(chǎn)行業(yè)注入了一劑新鮮的活水的話,采用ACN經(jīng)紀(jì)人合作網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的房產(chǎn)交易平臺,貝殼通過傭金分配機制規(guī)定房屋合作交易中心的經(jīng)紀(jì)人角色、權(quán)利和義務(wù),房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的工作模式被以工業(yè)化標(biāo)準(zhǔn)程式被分割。這也被外界視作左暉創(chuàng)立貝殼后給行業(yè)帶來的最大變化。就是說,它給亂象叢生的房產(chǎn)交易模式注入了可以清晰量化的工業(yè)化標(biāo)準(zhǔn)。
從非標(biāo)到重新梳理流程、切分環(huán)節(jié)、實現(xiàn)分段標(biāo)準(zhǔn)化,鏈家用了18年的時間,所以大家說貝殼是“18年鏈家+2年貝殼”的集合體?！皵?shù)字化的技術(shù)不難,難的是用數(shù)字化的技術(shù)重建規(guī)則,這是非交易型平臺所不具備的經(jīng)驗,也是貝殼用20年時間打造的護(hù)城河?！狈治鋈耸勘硎?。
鏈家靠什么盈利?
在2010年彭永東作為IBM咨詢團(tuán)隊中的一員進(jìn)駐貝殼。據(jù)知情人士講述,當(dāng)時IBM曾給鏈家總結(jié)出8種生意模式,其中之一為“收費站模式”,就是以交易為核心,然后向上下游延展。
貝殼手握真房源樓盤字典和ACN兩大武器,這使得它能在充滿主觀意愿的房產(chǎn)交易中盡量做到工業(yè)化的規(guī)范要求。具體來說,在平臺規(guī)則下,房產(chǎn)交易流程被拆分為多個環(huán)節(jié),鼓勵經(jīng)紀(jì)人間相互合作,參與到不同環(huán)節(jié)中,分享收益;平臺上的經(jīng)紀(jì)品牌可無差別共享所有真實房源信息。
貝殼現(xiàn)在由新房+二手房業(yè)務(wù)部分組成,新房傭金跳點,二手房是總傭金8%+800手續(xù)費(銀行審批300+過戶500)
貝殼的口號是合作共贏,一套房源由多個角色組成,分別有錄入人、維護(hù)人(三公里內(nèi))、實勘人(攝像師)、鑰匙人、委托人人(身份證、房產(chǎn)證復(fù)印件)、成交人組成,而比例是5-10-5-5-10-65組成,而傭金最低可以折到60%。傭金收取后,統(tǒng)一交至貝殼總部,2個工作日后打回相應(yīng)的傭金數(shù)額。
鏈家二手房中介費率:
從二手房中介費率來看,鏈家高于其他品牌。
2020年度貝殼平臺上,除了鏈家完成10119億元二手房交易額之外,其他品牌完成的二手房交易額為9281億元。
2019-2020年,貝殼平臺對其他經(jīng)紀(jì)品牌二手房交易額收取的服務(wù)費率0.34%、0.32%。
互聯(lián)網(wǎng)+經(jīng)紀(jì)人、新房+二手房、自營+平臺,是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的關(guān)鍵詞。目前市場上,把這六個關(guān)鍵詞組合的最好的是貝殼,這中間的根本原因是分利,貝殼的經(jīng)紀(jì)人的利益鏈接做得更好。
從總體上講,鏈家網(wǎng)模仿的是美國著名的房地產(chǎn)信息查詢網(wǎng)Zillow的經(jīng)營模式,它是從美國房產(chǎn)中介MLS買過來房產(chǎn)原始數(shù)據(jù),進(jìn)而通過能以此給客戶提供有信服力的數(shù)據(jù)這一前提,將網(wǎng)站區(qū)域的代理權(quán)以賣給經(jīng)紀(jì)人,進(jìn)而從經(jīng)紀(jì)人這里收取傭金。
所以這個事的邏輯是,①Zillow從MLS處買房子數(shù)據(jù),通過分析計算,精準(zhǔn)的告訴消費者這套房子值多少錢。②經(jīng)紀(jì)人購買Zillow的區(qū)域代理或者是廣告占位,乃至于點擊量,行成精準(zhǔn)獲客。③經(jīng)紀(jì)人根據(jù)MLS系統(tǒng)獲取房源,帶看成交。
現(xiàn)在的貝殼相當(dāng)于Zillow與MLS的結(jié)合體?，F(xiàn)在的MLS系統(tǒng)融合了美國90%以上的二手房源,不過其房源主要靠花錢去買,而貝殼早期主要靠人去數(shù),現(xiàn)在它沒有公開公布房源信息的來源,估計多半也是靠買,從這點上貝殼與MLS逐漸趨同。
而MLS其存在價值,更多的像律師,房源方可以委托給經(jīng)紀(jì)人來掛牌、出售,而買房經(jīng)紀(jì)人也會幫忙帶看、砍價,各為其主,這才是MLS的核心。
今后的貝殼要想擴大利潤來源,靠單純的吃差價和廣告也是不夠的,它也要像MLS一樣,從房產(chǎn)交易本身再分一杯羹,才能獲取其利益的最大化。從這個意義上講,你說貝殼吃了原告吃被告,是說得過去的。
但中國目前沒有一個統(tǒng)一的房源,各家房地產(chǎn)公司,只賣自己賣的房子,或者與少部分關(guān)系好的同業(yè)交換房源,但局限性很強。也正是因為這種情況,使消費者在房地產(chǎn)交易上變得事倍功半,也造成信息的不流通,產(chǎn)生因為不透明化而導(dǎo)致的房地產(chǎn)市場不規(guī)范,交易品質(zhì)下降,客人花了錢,卻買不到滿意的房子。
而鏈家敢于開放自己的所有基因,服務(wù)過15萬經(jīng)紀(jì)人8000門店的鏈家運營體系將會開放給加入貝殼的各大商家與經(jīng)紀(jì)公司,這本身需要極大的魄力的。
鏈家的做法是賦能于行業(yè),給同行完全一樣的鏈家基因,幫助良性運營。線上的流量質(zhì)量應(yīng)該有個全網(wǎng)提升,我們真實消費者才信。規(guī)矩的建立,今天的行業(yè)由經(jīng)紀(jì)人損害客戶或者公司利益最多會被開除,換個公司繼續(xù)干,未來整個行業(yè)的應(yīng)該是有一個共有的規(guī)矩的,經(jīng)紀(jì)人想要長期職業(yè)化發(fā)展就要守規(guī)矩。改變經(jīng)紀(jì)人和客戶的博弈關(guān)系,通過機制去讓客戶信任而不是話術(shù)去套路對方。平臺化也應(yīng)當(dāng)去保障經(jīng)紀(jì)人的權(quán)益,需要有個組織去維護(hù)經(jīng)紀(jì)人的利益。
“我們在做個球場,希望在這里踢球的人越來越多,規(guī)矩越來越好”,左暉曾用足球形容貝殼,在他看來,行業(yè)本質(zhì)在發(fā)生變化,貝殼做的事情,是以店長和經(jīng)紀(jì)人為中心在重筑整個行業(yè)生態(tài)。
貝殼高歌猛進(jìn)
2015年,鏈家先后在成都、上海、北京、深圳、杭州等一二線發(fā)達(dá)城市以不同方式合并了伊誠地產(chǎn)、德佑地產(chǎn)、易家、中聯(lián)(地產(chǎn))集團(tuán)、北京高策等共計11家房地產(chǎn)中介企業(yè)。收購之后,鏈家的經(jīng)紀(jì)人數(shù)量從5萬人猛增至近10萬人。
短短兩年時間,貝殼找房做到了中國最大的房產(chǎn)交易和服務(wù)平臺。
一切就緒,準(zhǔn)備赴美上市。2020年8月13日,貝殼找房在紐交所敲鐘。招股書顯示,貝殼找房2019年實現(xiàn)GTV(交易總額)2.13萬億元,同比增長84.5%。在中國所有商業(yè)平臺中,其體量僅次于阿里巴巴。2020年其總營收達(dá)到705億元,同比增長53.2%,全年凈利潤為27.78億元。
招股書披露,本次IPO前,貝殼集團(tuán)所有高管及其董事共持有公司51%的股份,其中左暉通過PropitiousGlobal Holdings Limited公司持有28.9%的股份,但擁有46.8%的投票權(quán),為公司第一大股東。
另外,騰訊及其相關(guān)實體、軟銀旗下投資公司SVFII Shell Subco (Singapore) Pte.Ltd.、高瓴資本及其相關(guān)實體分別持有貝殼12.3%、10.2和5.3%的股份。
從目前來看,貝殼各項指標(biāo)都處于房地產(chǎn)行業(yè)的極好段位。決定房產(chǎn)行業(yè)關(guān)鍵的現(xiàn)金流,貝殼在2017年至2019年儲備的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物分別為82億元、128億元和319億元。
上市首日,貝殼找房開盤價達(dá)到35.06美元/股,較發(fā)行價暴漲75%;最終收盤報37.44美元/股,漲幅超87%,總市值達(dá)422億美元。
上市后三個月左右,貝殼找房股價股價翻了200倍左右。2020年11月25日,貝殼找房又宣布完成20.5億美元增發(fā)。
貝殼上市后,股價最高點達(dá)79.4美元/股,市值940億美元,約為人民幣6000億元,幾乎相當(dāng)于中國頭部房地產(chǎn)公司碧桂園、萬科、恒大市值之和。
壟斷陰影未除
4月10日,前58集團(tuán)CEO姚勁波曾公開質(zhì)疑貝殼找房“二選一”,呼吁國家對其進(jìn)行處罰。與此同時,姚勁波還附上了兩張,其一是貝殼找房APP中,房源信息下明確標(biāo)有“獨家”標(biāo)識;其二是一頁協(xié)議照片,照片內(nèi)容顯示貝殼在合同中要求乙方“自愿”選擇獨家與貝殼合作。
針對此事,貝殼方面回應(yīng)表示,自創(chuàng)立起,貝殼堅持依法經(jīng)營,完善合規(guī)體系,以 科技 驅(qū)動行業(yè)良性發(fā)展。
實際上,伴隨著這幾年貝殼的發(fā)展,壟斷的質(zhì)疑并非首次出現(xiàn)。貝殼找房CEO彭永東曾表示,貝殼是在做行業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施、規(guī)則,本身并沒有跟誰競爭,因此,不存在壟斷問題。
來源微博截圖
4月14日,市場監(jiān)管總局集中公布互聯(lián)網(wǎng)平臺企業(yè)《依法合規(guī)經(jīng)營承諾》(第三批)。愛奇藝、貝殼找房、當(dāng)當(dāng)、多點、去哪兒、搜狗、58同城、餓了么、閱文、阿里巴巴、貝貝網(wǎng)(第三批)
毫無疑問貝殼確實已經(jīng)進(jìn)入了總局監(jiān)管的最高名單,而且是34家被“點名”的全國性互聯(lián)網(wǎng)平臺中唯一的房產(chǎn)中介平臺。不少人認(rèn)為貝殼既做平臺網(wǎng)站又做經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù),相當(dāng)于“既做裁判員又做運動員”。
5月8日,有媒體報道,目前貝殼找房平臺正在配合監(jiān)管部門自檢自查,至于貝殼找房是否涉嫌壟斷,還需要詳盡的數(shù)據(jù)調(diào)查。如今,地方政府的調(diào)控之矛,也越來越多地指向貝殼。北京、上海、杭州、成都、深圳、蘇州、武漢、東莞……紛紛盯上貝殼,或者下架房源,或者提出二手房調(diào)控目標(biāo)。
更早之前,2019年9月,浙江省金華百家房地產(chǎn)中介機構(gòu)代表共同簽署了《反殼聯(lián)盟條約》,聯(lián)盟中530家門店喊出“反對壟斷,抵制不良競爭”;2020年4月,江蘇鹽城百家中介公司也以“抵制不良競爭”理由反抗貝殼系。
5月25日下午,路透社突然同時發(fā)布了一則消息,消息人士稱,最近幾周,國家市場監(jiān)管總局一直在正式調(diào)查貝殼找房是否強迫房地產(chǎn)開發(fā)商只在其平臺上列出住房信息,包括鏈家和貝殼,也就是所謂的“二選一”。該調(diào)查尚未公開宣布。目前還不知道調(diào)查何時結(jié)束,也不知道它可能會給貝殼找房帶來什么影響。
根據(jù)《反壟斷法》,一個經(jīng)營者在相關(guān)市場的市場份額達(dá)到二分之一的,可以推定經(jīng)營者具有市場支配地位。由于房地產(chǎn)行業(yè)基本屬于在地交易,各類中介平臺會在不同的城市相互競爭。
從全國范圍看,貝殼所占比率目前還不到10%。貝殼找房CEO彭永東回應(yīng)壟斷話題時曾表示,“我們2018年的市占率只有5.3%,2019年達(dá)到9.1%,今年大概達(dá)到了12%-13%?！?
但在單一城市內(nèi),比如北京,左暉在2015年時就曾對媒體表示,鏈家在北京的市場份額約為55%—60%。這毫無疑問已夠得上壟斷標(biāo)準(zhǔn)。
貝殼旗下有包括鏈家、自如、德佑、中環(huán)、住商、21世紀(jì)不動產(chǎn)等多個品牌。在線下,貝殼擁有45.6萬經(jīng)紀(jì)人與4.2萬家經(jīng)紀(jì)門店;在線上,貝殼已經(jīng)形成了2.26億套房源信息的樓盤字典庫,將交易和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化。樓盤字典+經(jīng)紀(jì)人,貝殼筑起了它的商業(yè)護(hù)城河。
靠線上、線下的合圍,很少有買房人能躲過貝殼之手。
盡管貝殼極力辯解,但人們還是從貝殼的行為上找到了壟斷因子。
有觀點認(rèn)為,貝殼利用自身優(yōu)勢地位在一些城市提高二手房交易傭金,十分“強勢”。據(jù)此前多家媒體報道,今年年初,貝殼在深圳、廣州、成都、鄭州、重慶等多個熱點城市將中介費由2%上調(diào)至3%,其中買家承擔(dān)2%,賣家承擔(dān)1%。
不僅消費者,連開放商也不放過。貝殼在天津的206個項目,渠道費為3%以上的項目竟然有122個,有18個項目的渠道費超過了5%。
據(jù)說,2017年的某個論壇上,一位清華大學(xué)教授對鏈家網(wǎng)CEO彭永東說:“你們的模式就是兩頭騙,騙完房東騙購房者。”
中信證券在去年7月發(fā)表的研報中指出,長期來看,貝殼能否真正定義房屋交易的基礎(chǔ)設(shè)施?這既是一個商業(yè)賽道的競爭問題,也是一個市場監(jiān)管的問題。
左暉曾說,中國的中介費并不算高,大概在2.5%左右,美國、日本都是6%,南非是8%,香港雖然是2%但是有預(yù)支費用。
言下之意,貝殼的野心還只是八字一撇,中介費上漲仍有空間。
2021年4月,北京對鏈家、我愛我家等6家涉嫌炒作學(xué)區(qū)房的門店進(jìn)行停業(yè)整改。違法違規(guī)行為包括:以隱瞞等不正當(dāng)方式誘騙消費者交易、擅自對外發(fā)布房源信息。北京列舉了嚴(yán)打的行為,就包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)制造緊張氣氛、炒作學(xué)區(qū)房、哄抬房價行為等。更早之前,鏈家在上海、北京曾實施“獨家代理”模式,推漲房價,被住建委叫停。
這里要說一下,我們前面講過,這里二手房傭金賣家買家雙承擔(dān),實際上是貝殼商業(yè)模式中擺脫虧損走向正財務(wù)循環(huán)的一個趨勢,從本質(zhì)上講,貝殼選擇這樣的商業(yè)模式,走到這一步就是無法避免的,但究竟是不是額外利用了其局部地區(qū)居于壟斷地位的商業(yè)支配,還需要進(jìn)一步觀察。
風(fēng)光并非永遠(yuǎn)無限
貝殼如此風(fēng)光,不能不引起行業(yè)巨頭高度警惕。
如果說姚勁波的58同城們在貝殼眼里已不足為慮的話,另兩家巨頭的進(jìn)入則該引起貝殼的足夠警惕。
首先是易居聯(lián)手阿里天貓好房剛剛成為易居全資子公司,易居董事局主席周忻在發(fā)布會上信心滿滿地喊出“房產(chǎn)交易因我們而簡單”的口號,表示未來要實現(xiàn)平臺每日活躍用戶300萬、年交易額超2萬億、年營收500億的目標(biāo)。
其次是恒大推出的房車寶。
據(jù)恒大管理層在今年的業(yè)績會上披露,目前房車寶已有門店4.3萬家,去年交易規(guī)模(GTV)為1.2萬億元,預(yù)計在2021年底GTV達(dá)2.2萬億,進(jìn)一步接近貝殼。
相比之下, 截至2020年末,貝殼找房旗下門店數(shù)約4.69萬,交易規(guī)模為3.5萬億元。如此看來,房車寶的規(guī)模正向貝殼步步逼近。
更重要的是,恒大已為今年房車寶進(jìn)行更大規(guī)模的并購提供了充足的“彈藥”。3月29日,恒大官宣房車寶引入17家戰(zhàn)略投資者,融資額達(dá)163.50億港元。今年,恒大計劃將“房車寶”通過資本市場上市。
目前,房車寶上還大多是恒大的房源,后續(xù)能否如愿成為開放平臺尚未可知。不過,留給房車寶的市場空間仍舊很大。
據(jù)CIC報告估計,2024年全國房產(chǎn)交易總額可達(dá)30.7萬億元,2019年至2024年復(fù)合增長率可達(dá)到6.6%。貝殼目前其市占率不到四分之一。
在整個市場仍處于一片藍(lán)海狀態(tài)下,貝殼依靠房源真實與經(jīng)紀(jì)人規(guī)范化所構(gòu)筑的20年護(hù)城河能否禁得起后來巨頭們的強烈沖擊,誰也說不清楚。
也正如左暉所說,貝殼做的“難而正確”的事情,要走的路還很遠(yuǎn)。而今他的離去,無疑給這份未竟的事業(yè)增添了更大的不確定性。
恒大:38個未復(fù)工項目9月30日前復(fù)工,這個積極消息會提振樓市嗎?
不會。當(dāng)前樓市的萎靡不振,并非恒大樓盤停工所導(dǎo)致,而是新冠疫情的肆虐,導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)發(fā)展遲滯,民眾的經(jīng)濟(jì)收入水平直線下滑,自然也就無力在房產(chǎn)市場提振購房積極性。當(dāng)然,恒大不斷傳出項目停工的負(fù)面消息,的確在一定程度上加劇了樓市低迷的嚴(yán)重程度,畢竟恒大地產(chǎn)一度占據(jù)了行業(yè)前列的位置,如果恒大樓盤都無法如期開工,那么不計其數(shù)的潛在購房者,自然會更加謹(jǐn)慎的對待購房意愿。經(jīng)濟(jì)不景氣和剛需的減少,才是樓市低迷的根本性原因,如果短期內(nèi)無法迎來轉(zhuǎn)機,僅憑恒大樓盤項目復(fù)工的消息是無法提振樓市的。近兩年來,各地樓市都不斷曝出樓盤爛尾的消息,說明公眾的購房積極性明顯受挫,即便是存在剛需的潛在購房者,在聽說了項目爛尾的眾多消息以后,相信購房意愿也會急劇下滑,這一點在整個房產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過程中得到了印證。對于恒大來說,能夠讓已經(jīng)停工的樓盤重新復(fù)工,說明此前存在的資金壓力得到了實質(zhì)性的緩解,但這種復(fù)工能夠堅持多久,復(fù)工項目是否還會停工,都是目標(biāo)購房人群所關(guān)心的熱點話題。
不可否認(rèn),恒大地產(chǎn)近段時間的逆襲是出乎意料的,畢竟很多人當(dāng)初都已經(jīng)做出了恒大崩盤的認(rèn)定,這也充分說明恒大的龐大債務(wù)規(guī)模,已經(jīng)讓市場失去了信心。如今,卻能夠讓眾多項目重新復(fù)工,即便依然有38個項目尚未復(fù)工,恒大也給出了9月30日前復(fù)工的承諾,從這個角度來看,恒大為了渡過難關(guān)還是做足了功課的,至于背后付出了什么樣的代價我們是不得而知的。
客觀剖析樓市低迷的內(nèi)因,就會發(fā)現(xiàn)僅憑恒大樓盤復(fù)工的消息,是無法起到提振作用的,特別是作為潛在購房者,想要重新建立購房的信心,僅憑目前的行業(yè)動態(tài)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。隨著未來越來越多樓盤項目的復(fù)工,會在一定程度上起到提振民眾購房積極性的作用,而整個樓市的熱度升溫也就大勢所趨,所以說大多數(shù)的潛在購房者,目前依然處于觀望階段。
房車寶個體工商戶是不是詐騙
不是詐騙。恒大客戶推辭,不發(fā)放傭金,說必須在注冊工商戶才發(fā)放,當(dāng)初只是說綁定銀行賬戶就可以了,現(xiàn)在讓注冊工商戶
9月18日,定位為房產(chǎn)中介系統(tǒng)領(lǐng)航者的鼎尖軟件官網(wǎng)發(fā)布一條《關(guān)于恒大房車寶項目暫停公告》。公告稱,鑒于恒大房車寶公司惡意拖欠鼎尖軟件產(chǎn)品費用和研發(fā)外包費用,經(jīng)過鼎尖董事會討論決定:即日起,鼎尖軟件將停止所有房車寶SaaS系統(tǒng)服務(wù),收回未支付鼎尖費用的產(chǎn)品使用權(quán),并針對欠款啟動法律流程。
據(jù)了解,2020年12月30日,代表恒大“車房合一”的房車寶集團(tuán)正式揭牌。成立不到一年的時間,媒體就曝出了有關(guān)恒大破產(chǎn)重組的消息。
據(jù)天眼查查詢到,房車寶集團(tuán)為恒大集團(tuán)旗下企業(yè)。深圳市房車寶銷售有限公司為房車寶集團(tuán)有限公司100%控股,房車寶集團(tuán)股份有限公司是由恒大集團(tuán)有限公司更名而來。目前,房車寶集團(tuán)股份有限公司已將股權(quán)出資給恒大集團(tuán)旗下14家其他公司。
房車寶成立后,恒大投入巨資,大肆收編中小中介門店。據(jù)從業(yè)者透露,凡注冊營業(yè)執(zhí)照超過6個月,業(yè)績符合要求的門店,加入房車寶便可享補貼5-10萬,并且可以免費使用房車寶平臺和作業(yè)系統(tǒng)。
去年,房車寶集團(tuán)以51.00026%的股權(quán)收購山東中住地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司,公司高級管理層中董事鮑祥錦、董事兼總經(jīng)理馬立霞、監(jiān)事張海濤均為房車寶集團(tuán)人員。中住地產(chǎn)旗下的中住品牌、弘屋品牌、濟(jì)南房地產(chǎn)網(wǎng)等均為房車寶集團(tuán)股份有限公司控股企業(yè)。根據(jù)相關(guān)書籍,恒大目前面臨前所未有的困難,包括現(xiàn)金流緊張、大量到期債務(wù)、在建項目停工、恒大財富擠兌風(fēng)波等等,更為嚴(yán)重的是目前恒大關(guān)聯(lián)案件被要求集中管轄,并移交至廣州中原,航海和華夏幸福等企業(yè)破產(chǎn)重整前均進(jìn)行了集中管轄。
此次,恒大爆出資金鏈斷裂的消息,房車寶集團(tuán)吸引中介門店加入的補貼、高傭金、3日結(jié)傭等承諾,均無法兌現(xiàn)。很多房車寶的店東甚至加入到維權(quán)行列,要求房車寶按照合同履約,均無果。
作為恒大地產(chǎn)實際控股的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)品牌,山東中住房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司,是否會在恒大地產(chǎn)的危機中受到影響,影響多少都是未知數(shù)。而它旗下的這些門店經(jīng)營,是否能夠正常運行,也要打上一個問號?
房車源頭廠家 江經(jīng)理 優(yōu)惠熱線：15391696081
